從來沒有看過大型跳舞比賽, 今次好多謝邀請, 令我可以來到拍攝這個咁精彩的舞蹈比賽~
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| 好開心的得獎者, 恭喜哂!!! |
我成日都覺得因為影相, 帶左我去好多我以前無諗過會去的地方, 今次又係一個好例子!!
2010年12月28日星期二
Asia Dance Competition 2010
6月影的相......今日先得閒post 出來...哈哈~~大家欣賞下相啦~
從來沒有看過大型跳舞比賽, 今次好多謝邀請, 令我可以來到拍攝這個咁精彩的舞蹈比賽~
我成日都覺得因為影相, 帶左我去好多我以前無諗過會去的地方, 今次又係一個好例子!!
從來沒有看過大型跳舞比賽, 今次好多謝邀請, 令我可以來到拍攝這個咁精彩的舞蹈比賽~
我成日都覺得因為影相, 帶左我去好多我以前無諗過會去的地方, 今次又係一個好例子!!
2010年12月14日星期二
[轉載]買樓10大誤解
是財經blog 到見到這篇文, 對想買樓的你可能有幫助架!
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17044
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120&extra=page%3D1
買樓10大誤解
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100 萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40 萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
另外兩篇comment：
買樓8大誤解 -- Comment in blue
好友臨死前 7 大謊言找傻仔接火棒!
無來一排竟然有人亂 up 一 d 似是而非的言論! 睇到眼火爆! 極忙的情況下, 依然要出個 post 拆解謊言所在!
1. 跌巿借錢難!
只要你手頭有樓價高時的首期,要在跌巿借返跌巿時的 loan 其實唔難, 如果跌巿借唔到錢, 原來係銀行唔肯借, 咁你就錯, 係因為銀行唔知樓巿跌到幾多, 為防止信貨風險, 才唔願借咁多, 即係好友講既估唔足價, 現價 - 估價的 difference 就係 credit buffer, 以防樓巿有咩事, 銀行都有位走, 唔洗 CALL LOAN。如果你連跌巿時都要借 9 成去買樓, 咁我好明確的講一句, 你真係無能力買樓, 呢點係事實, 但唔洗失望, 看埋以下講西。
如果跌巿時, 因為銀行唔知你份工穩唔穩而唔借錢, 咁我諗從以往跌巿的成交可說明, 如果跌巿都有MORGAGE 做到, 咁即係機會很微, 總好過, 跌巿時真係無左份工, 而又在樓價高時入左巿, 被迫斷供, 做銀主盤, 做負資產。這是跌巿/升巿都係一樣的道理, 並不會因為升巿時買左樓而受惠!!
2. 長期樓價都係升, 幾錢買都唔係問題
先唔計幾年後的樓用實用率計價呢個令現在的發水樓價值下調因素。有人用過去 30 年比, 但呢個趨勢係 30 年前, 用過往的 20 年比, 樓價係升係跌, 大家一睇個圖已知, 唔睇圖, 用 97 價比, 已經唔洗拗! 我都同意 50 年後, 樓價好大機會比現在高, 但明顯, 呢兩年的樓價係因為美國量化印錢, 而做得銀紙貶值, 帶重資金湧入樓巿, 在超低息環境下, 做成的樓泡現象, 你現在買, 和遲 1,2 年買, 可能相差 50% 的樓價, 什至 70%, 用 3 成錢, 或 7 成錢便可買相同的東西, 可不等下? 傻仔都知買平貨總好過買貴貨, 幫人賺錢。
3. 息平趁早還多 d 錢
邊個知幾時加息? 如果只有 3 年的低息期, 樓價比多 30% , 你覺得值嗎? 用下腦諗就知, 呢 d 連小學 6 年級都唔會受騙! 卻出於好友打手口中!! 但唔好唔記得, 每加 1% 息, 你供樓要俾幾多錢息, 你還款期係幾多年, 捱高息要捱幾多年!各國都部署加息的年代, 仲憧量有很長的低息期, 真係騙小學生! 係唔會永遠或長期低息的!
4. 做樓奴 幾十年
銀紙的確會貶值, 但有個譜, 其實所謂貶值, 只係通脹的另一名詞。貨幣的價值要視乎貿易幾多, 出口多少。當時該貨幣的期貨及炒買狀況, 而港元與美元掛勾, 這就要看美元的走勢。同樣一通脹, 你樓的升值能力亦會減少, 這是互相低銷的, 最簡單的方法係即賺即用, 咁就可以與通脹走近。如果講保值, 不如買金, 為何買樓? 長江實業 0001.hk 幾十年前 5 蚊, 而家 120 幾... 為何買樓? 多乜餘! 08 最低時都係 50 幾元。足足 10 倍, 如以現價計, 卻是24倍。而且樓要維修要折舊, 這點又為何唔計? 唯一可爭的係地價, 與及可自住呢 2 樣, 才何為樓宇作保值! 看看而家政府提出的逆按揭, d 老野就係得返層樓咩都無, 又未有人收購, 食都無得食, 有樓, 無樓, 到頭來都可能係一樣, 無話百份百保證買樓可安享晚年!
5. 租樓都有錯
呢點先笑死人, 什麼租金只升不跌, 銀紙卻大幅貶值, 樓價跌時, 你就唔會去租, 係買啦。何來會一世都租樓? 如果無錢買樓, 咁樓價幾多都無關係。即使一世租樓又如何? 起碼唔使負擔 d 咩維持, 第 3 者責任。業主的租金係按當時息率而調節的, 而家講緊每年 5% 回報, 係按巿值現價, 當樓價跌時, 所謂的 5% 亦會係按樓價現價計算, 同你當時買入的價錢絕無任何關係。樓價唔好時, 租金自然大幅回落, 一樣係跟息率行。
6. 要妥協
無錢買巿區樓, 自然要往外移, 呢點係事實!
7. 分明係炒家炒高價
巿場講 supply and demand, 但 supply 俾人壟斷時, 就唔可以有一個巿場價, 係 supply 價惡哂, 之所以, water supply 唔可以由私人機構做就係咁解,否則, 香港 d 窮人, 連香港水喉水都無資格飲, 好多炒家一個人買幾個單位又唔放, 一定要抬高個價先肯放, 好明顯係屈人高價買貨, 熱錢流入就係導致呢 d 炒家出現, 做就左個先天低息環境俾佢地, 用很低成本就可有很大回報。但熱錢一流走, 佢地又好多都燒炭, 走佬或跳樓, 一般小巿民及自住者, 唔想燒炭, 跳樓, 就迫住等佢地炒, 造成今日的局面!
8. 乜有樓在樓巿大跌時可抗跌既咩?
唔洗多講, 看看中原樓盤過往屋苑走趨就說明一切! (點解用 800 萬供完, 都要用 500 萬賣?) 好簡單遮, 這就是樓泡爆破的後果囉! 唔多你企硬! 好似當年 97 過萬一呎買, 後來要幾千元賤賣? 炒家走佬時所造成的大劈價亦是部份因素... 部份高價追入的業主變成銀主盤, 斷供... 加加埋埋造成樓巿不景氣!!
9. 你地睇幾多樓蟹支持就知幾多人晚晚訓唔者, 靠這 7 大謊言作安眼曲催眠就知!
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17044
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120&extra=page%3D1
買樓10大誤解
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100 萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40 萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
另外兩篇comment：
買樓8大誤解 -- Comment in blue
好友臨死前 7 大謊言找傻仔接火棒!
無來一排竟然有人亂 up 一 d 似是而非的言論! 睇到眼火爆! 極忙的情況下, 依然要出個 post 拆解謊言所在!
1. 跌巿借錢難!
只要你手頭有樓價高時的首期,要在跌巿借返跌巿時的 loan 其實唔難, 如果跌巿借唔到錢, 原來係銀行唔肯借, 咁你就錯, 係因為銀行唔知樓巿跌到幾多, 為防止信貨風險, 才唔願借咁多, 即係好友講既估唔足價, 現價 - 估價的 difference 就係 credit buffer, 以防樓巿有咩事, 銀行都有位走, 唔洗 CALL LOAN。如果你連跌巿時都要借 9 成去買樓, 咁我好明確的講一句, 你真係無能力買樓, 呢點係事實, 但唔洗失望, 看埋以下講西。
如果跌巿時, 因為銀行唔知你份工穩唔穩而唔借錢, 咁我諗從以往跌巿的成交可說明, 如果跌巿都有MORGAGE 做到, 咁即係機會很微, 總好過, 跌巿時真係無左份工, 而又在樓價高時入左巿, 被迫斷供, 做銀主盤, 做負資產。這是跌巿/升巿都係一樣的道理, 並不會因為升巿時買左樓而受惠!!
2. 長期樓價都係升, 幾錢買都唔係問題
先唔計幾年後的樓用實用率計價呢個令現在的發水樓價值下調因素。有人用過去 30 年比, 但呢個趨勢係 30 年前, 用過往的 20 年比, 樓價係升係跌, 大家一睇個圖已知, 唔睇圖, 用 97 價比, 已經唔洗拗! 我都同意 50 年後, 樓價好大機會比現在高, 但明顯, 呢兩年的樓價係因為美國量化印錢, 而做得銀紙貶值, 帶重資金湧入樓巿, 在超低息環境下, 做成的樓泡現象, 你現在買, 和遲 1,2 年買, 可能相差 50% 的樓價, 什至 70%, 用 3 成錢, 或 7 成錢便可買相同的東西, 可不等下? 傻仔都知買平貨總好過買貴貨, 幫人賺錢。
3. 息平趁早還多 d 錢
邊個知幾時加息? 如果只有 3 年的低息期, 樓價比多 30% , 你覺得值嗎? 用下腦諗就知, 呢 d 連小學 6 年級都唔會受騙! 卻出於好友打手口中!! 但唔好唔記得, 每加 1% 息, 你供樓要俾幾多錢息, 你還款期係幾多年, 捱高息要捱幾多年!各國都部署加息的年代, 仲憧量有很長的低息期, 真係騙小學生! 係唔會永遠或長期低息的!
4. 做樓奴 幾十年
銀紙的確會貶值, 但有個譜, 其實所謂貶值, 只係通脹的另一名詞。貨幣的價值要視乎貿易幾多, 出口多少。當時該貨幣的期貨及炒買狀況, 而港元與美元掛勾, 這就要看美元的走勢。同樣一通脹, 你樓的升值能力亦會減少, 這是互相低銷的, 最簡單的方法係即賺即用, 咁就可以與通脹走近。如果講保值, 不如買金, 為何買樓? 長江實業 0001.hk 幾十年前 5 蚊, 而家 120 幾... 為何買樓? 多乜餘! 08 最低時都係 50 幾元。足足 10 倍, 如以現價計, 卻是24倍。而且樓要維修要折舊, 這點又為何唔計? 唯一可爭的係地價, 與及可自住呢 2 樣, 才何為樓宇作保值! 看看而家政府提出的逆按揭, d 老野就係得返層樓咩都無, 又未有人收購, 食都無得食, 有樓, 無樓, 到頭來都可能係一樣, 無話百份百保證買樓可安享晚年!
5. 租樓都有錯
呢點先笑死人, 什麼租金只升不跌, 銀紙卻大幅貶值, 樓價跌時, 你就唔會去租, 係買啦。何來會一世都租樓? 如果無錢買樓, 咁樓價幾多都無關係。即使一世租樓又如何? 起碼唔使負擔 d 咩維持, 第 3 者責任。業主的租金係按當時息率而調節的, 而家講緊每年 5% 回報, 係按巿值現價, 當樓價跌時, 所謂的 5% 亦會係按樓價現價計算, 同你當時買入的價錢絕無任何關係。樓價唔好時, 租金自然大幅回落, 一樣係跟息率行。
6. 要妥協
無錢買巿區樓, 自然要往外移, 呢點係事實!
7. 分明係炒家炒高價
巿場講 supply and demand, 但 supply 俾人壟斷時, 就唔可以有一個巿場價, 係 supply 價惡哂, 之所以, water supply 唔可以由私人機構做就係咁解,否則, 香港 d 窮人, 連香港水喉水都無資格飲, 好多炒家一個人買幾個單位又唔放, 一定要抬高個價先肯放, 好明顯係屈人高價買貨, 熱錢流入就係導致呢 d 炒家出現, 做就左個先天低息環境俾佢地, 用很低成本就可有很大回報。但熱錢一流走, 佢地又好多都燒炭, 走佬或跳樓, 一般小巿民及自住者, 唔想燒炭, 跳樓, 就迫住等佢地炒, 造成今日的局面!
8. 乜有樓在樓巿大跌時可抗跌既咩?
唔洗多講, 看看中原樓盤過往屋苑走趨就說明一切! (點解用 800 萬供完, 都要用 500 萬賣?) 好簡單遮, 這就是樓泡爆破的後果囉! 唔多你企硬! 好似當年 97 過萬一呎買, 後來要幾千元賤賣? 炒家走佬時所造成的大劈價亦是部份因素... 部份高價追入的業主變成銀主盤, 斷供... 加加埋埋造成樓巿不景氣!!
9. 你地睇幾多樓蟹支持就知幾多人晚晚訓唔者, 靠這 7 大謊言作安眼曲催眠就知!
2010年11月27日星期六
2010年11月26日星期五
2010年11月22日星期一
2010年11月19日星期五
2010年11月10日星期三
Duo 陳奕迅2010演唱會
今次Eason唱好多都是華星年代的歌, 打頭陣的歌就已經是用『今天等我來』, 這首經典的歌是收錄是他的第二隻大碟, 估唔到是十幾年後今日, 可以聽到他現場演唱。仲有就是『我什麼都沒有』、『我的世界末日』、『與我常在』、『我的快樂時代』、『反高潮』及『天下無雙』 , 差不多將成隻我最鐘意的大碟『我的快樂時代』的歌都唱哂, 只是欠『黃金時代』。
『我什麼都沒有』這首是我開始好鐘意Eason的歌, 個時日煲夜煲, 仲記得個時等這隻碟出, 等到頸都長, 唱片公司登了廣告話出, 都等多了2,3星期後先推出到!
『我的世界末日』好玩味的一首side cut歌, 不過我覺得今次沒他之前Third Counter個演唱會唱得咁好聽。
『與我常在』、『我的快樂時代』用這首咁有意義的歌做結尾, 正! 大家可以細心睇下歌詞。
最後encore仲唱埋『反高潮』同『天下無雙』 實在太興奮!! 完全係回憶演唱會。
不過第一晚仲唱了『那一夜有沒冇說』, 這首我又是我favourite的side cut的歌, 真係無諗過他會唱現場, 可惜…我冇份聽!
第二個驚喜就是Eason唱 了3首張國榮的歌, 估唔到他唱『寂寞夜晚』, 因為好多人揀張國榮的歌都會揀比較新的, 而這首『寂寞夜晚』都只算是Hit 過下, 但我自己覺得這歌都好touching。 之後唱『熱辣辣』就普普通通啦。不過跟住再唱『芳華絕代』就超勁, 他完全能唱到個種神韻, 這首咁難Handle的歌, 我諗除了陳奕迅, 應該再沒其他人的了。
Eason演唱會主題是 Duo, double的意思。Eason話他的選擇的歌都是會找2 首差不多意思的一齊唱, 好似『禁色』同『無人之境』都講Forbidden Love, 『七百年後』同『約定』都講恆久的愛等等。看得出Eason 揀歌是有心思, 不是只揀Hit 歌。
今次演唱會有好多人話Eason 失準, 應該取消演唱會退飛或者補開第二場; 亦都有人話要體諒, 話最唔開心都是他自己等等。有人又話最唔開心個個是Eason, 唔好再怪責他。
雖然最唔開心的應該真是Eason, 但我覺得他作為一個負責任的表現者, 唔可以就咁講就將責任賴過。試想想樂迷買飛入場是看你的表現, 但若然你自己都知今次表現失準得好厲害, 是否應該取消又或者休息一下以後補場?
我都希望Eason會好快好 返, 最緊要唔好為了今次演唱會, 而傷了聲帶。
P.S有冇搞錯.. 蘋果日報寫錯了『禁色』原唱者是何韻詩, 個個記者麻煩惡報下香港流行樂壇史先啦!!!! 我要更正一次『禁色』原唱者是達明一派!!
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| 每一次去演唱會都好鐘意影燈 |
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| Eason with Ellen (At 17) |
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好鐘意eason 背後的光
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| 好似由黑暗中走出來的Eason |
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| 唱緊芳華絕代 |
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| 禁色 |
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| 無人之境 |
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自彈自唱 - 我的快樂時代 , 好似第一次睇eason彈結他~
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2010年11月5日星期五
黃子華棟篤笑 - 娛樂圈血肉史 II
前前後後睇過3次黃子華的現場楝篤笑, 這個是我看過最好睇的一次。睇他上一個show 時, 真係覺得他有少少江郎才盡, 但今次可能係因為講番他自己, 就算係講以前, 都唔會覺得好out !
開場個時有意外發生, 就是黃子華支咪無聲, 即刻群情洶湧啦! 好彩黃子華好有急才, 將危變機。
今次個talk 是主要講他近十年發生過的, 可能真是人睇人好, 他唔講真是唔知他的路都咁崎嶇。 最感動是他講他在內地拍溥儀的一段, 有時真是就算你幾努力做, 都要天時地利人和。 另外, 聽到他話用左20年時間先可以踏足到紅館, 其實真係有些少心酸。雖然唔知他是為了搞氣氛, 還是他自己唔想是紅館開show。
Get到的point :
無夢想的人會被有夢想的人迫死
可能你做緊的唔係你自己預期, 但都應該盡力做, 可能因為你做得好這樣, 而被你有機會做到你想做的
你係咩就係咩, 唔好要求人地個樣
揹得就揹
其實個talk入面我覺得仲有好多points未get到, 到時出DVD真是要重溫一下。
上網睇黃子華這個show 的評語的時候, 睇到有人話黃子華是一個『悲觀中積極的人』, 以前未聽過這種生活態度, 聽完又覺得幾有道理, 要改變對事物的睇法好困難, 但當要想辦法應對的時候, 就應該可以想得積極.........
2010年10月26日星期二
最近...
最近在聽...
很好聽好正~狂煲的碟! 可能因為JUN真是無marketing的考慮, 他的音樂同香港流行樂壇的音樂好唔同, 好有生氣~ 好鐘意聽他有些jazz 的音樂!
千嬅回歸華星首張大碟, 果然比起她是A music的大碟實在好聽得太多。熱烈推介 <<斗零踭>>
Eason 這張碟, 其實有少少感覺好似呃錢咁, 唔係話唔好聽, 但隻碟好少歌都賣$75元, 同埋個感覺好似求其夾埋幾首歌就出碟。
隻碟最大surprise的是露雲娜的聲音仲咁靚和<葉問風中轉>這首歌好好笑。
最近, 再拿起余華的書看, 好傷感!
作者寫到命運的愚弄, 中國社會的滑稽等等, 十分讚的一本書!
其實每樣東西都可以寫一篇blog, 哈哈, 希望有時間的時候, 可以再寫寫<<兄弟>>同Jun隻碟!
2010年10月24日星期日
2010年9月27日星期一
2010年9月25日星期六
Make a difference
Mr. Braddock: What's the matter? The guests are all downstairs, Ben, waiting to see you.
Benjamin: Look, Dad, could you explain to them that I have to be alone for a while?
Mr. Braddock: These are all our good friends, Ben. Most of them have known you since, well, practically since you were born. What is it, Ben?
Benjamin: I'm just...
Mr. Braddock: Worried?
Benjamin: Well...
Mr. Braddock: About what?
Benjamin: I guess about my future.
Mr. Braddock: What about it?
Benjamin: I don't know... I want it to be...
Mr. Braddock: To be what?
Benjamin: [looks at his father] ... Different.
看到下面單新聞, 就不其然想起這套戲, 而這一幕也是我對這套戲最深刻的一幕。
Want to be different, 不知是否每個畢業生都會有這個想法? 我當年其實同主角差不多, 都是覺得前路茫茫 (現在都差不多 =='), 但又唔想做日日朝9晚5的寫字樓工, 不過結果自己都是.......
同同事講起這單新聞, 同事已經不斷話個新聞主角傻, 打工都是為錢, 做事梗係要聽上司話等等。如果是職場生存角度來看, 我同事梗係講得好對啦! 不過如果是做人的角度來看, 咁樣做人會唔會無什麼意義呢?
『一個人無夢想, 同條魚是水裡面游下游下無乜分別...』
其實我心底裡面好佩服新聞主角, 他可以是政府工作10 年, 都沒有被同化, 而且還可以放棄高薪厚職去嘗試做他想做的事情。 無論成功與否, 都叫有試過, 圓了自己個心願。
牛津精英十年AO夢醒
(明報)2010年9月6日 星期一 17:00
如果有一套閃卡叫做「中環精英」，35歲的邵力競，夠實力showhand有餘﹕「男拔萃校友」、「A Level狀元」、「牛津學士」、「高級政務官」，再加上俊朗的外貌，要飛黃騰達，應該沒有難度。 但兩年前他竟然辭去月薪8萬元的官位。只因打滾官場逾10年，看盡政府官僚僵化：芝麻小事如影印文件的數量、文件便條的黏貼方法，做政務官的也沒權決定； 向上司提出反對意見換來是「死亡」懲罰。「你在政府裏，純粹拿份人工就OK，愈想真正做到口的口野，只會愈挫敗。」
家境普通，但邵力競憑著高考5A成績，以獎學金赴英國牛津修讀哲學政治經濟學士學位。該系被譽為政治家搖籃，緬甸民權領袖昂山素姬、傳媒大亨梅鐸也 是畢業生。甫畢業邵就立即回港投考政務官，「當時覺得做AO幾好，可以make a difference（帶來改變）」。
倡減影印文件 上司不高興
滿懷大志，才發現在官場要「帶來改變」有多困難。邵曾經擔任一個委員會的秘書，經常要打點會議文件。他說，有一個會議開會的多達20人，一貫做法是 每人發放一份一樣的文件，有時會厚達一吋，但內容未必和每一個人有關。於是他想到只向每人派發相關題目的文件，以減省紙張。怎知此舉卻被批評：「我以為這是德政，但我的上司非常反對，覺得我是越權，沒有好好服務上級。我才發現，這麼一個小變動，原來我也沒有權。」
影印機不到他管，想不到，細眉細眼如便條貼，也未必是政務官的勢力範疇。邵指出，政府裏的工作文化很著重檔案處理，小如文件上提示重點的「旗仔」應 該垂直貼，還是橫向貼，也要跟隨規範。邵氣言﹕「細節做到足、D大事又兼顧，當然很理想，但十萬火急時，還掛住做細口野，大事邊個人睇？」
邵形容，AO文化是「把工作完成」，自己卻喜歡尋根問底，偶爾和上級「擦出火花」。他記得，曾參與一個政府內部會議，會上有人提出聘請某人。他認 為，這個人事決定過程會帶來爭議，有可能引起公眾反響，但會議中沒人提出異議。他思前想後一個星期，終於戰戰兢兢發言：「我一開口，竟然在座所有人馬上輪 流發言『係呀，有問題』。我很訝異，我是全場最低級的。」這個人事任命最後被否決，但邵卻惹怒了上司，連帶影響仕途。
說真話代價是死刑
「現在的政治文化是不鼓勵這種行為（說真話），會被指是博出位，the penalty is death!（懲罰就是死）」邵說，在政府裏要「講真話」不但難，還要付出個人代價。提到中央政策組前顧問練乙錚，外傳他參加了2003年七一集會而離開政府，邵更激憤： 「練乙錚是很坦率的人，或許對政府來說，他太過坦白。但中央政策組需要的正正是新思維，不過當你說出另類聲音，就會被標籤為不夠忠誠，覺得個人有問題。」
自1997年起，邵力競先後於陳方安生私人辦公室、工貿 處、工商局、中央政策組、環保署工作。為官11年， 最高達至「助理局長」級，他說官場風氣雖然認為在「局級」工作比在「署/處級」「高尚」，但他最享受的崗位，卻是在環保署。他回想當時，在前線跟市民與業界接觸，其間推動了一條改善空氣質素的法例，是至今令他最有滿足感的工作。
放棄月薪8萬長俸職位
不過整體來說，他還是不戀棧AO崗位：「香港現在成個局你真係做唔到口野，死氣沉沉、不思進取，你一定要符合這種執政文化才可以生存。」他思考了半 年，認為難以力挽狂瀾，終於在2008年遞上辭職信。
邵離職前晉升至高級政務主任，月薪約8萬，並是長期聘用制（近年不少政務官是合約制）。如此「大好前途」也放棄，他要勸諫的是什麼？「好多人都覺得 好震驚，甚至匪夷所思，有人說『喂，咩你咁失敗，搞到今時今日咁？』他們覺得我應該『撈起』，跟隨遊戲規則去玩，質疑我點解唔入流，或者點解唔『隨波逐 流』。」
邵解釋，要在香港官場「撈起」，就只能有一套世界觀，一套思考方法，而他卻認為官場應接納多元聲音：「所謂的中環人，打差不多的工，去差不多的地方 吃飯，到差不多的地方社交，他們看的事差不多，想法也差不多，就算有人想法不同，因為群眾壓力，也不會出聲，大家就只順從大隊去。」記者續問，官場是否有 馬房文化？他笑說，AO界裏有沒有馬房他不知道，但若用馬房作比喻，他認為「容許多點不同的馬房，互相制衡」，會比單一觀點更健康。他更自嘲，就算真的有 馬房，他自己比較另類，「沒馬主肯收留」。
應容許多點不同的「馬房」
和他想法相近的人可能不少。本報曾調查發現，由2002年問責制實施至去年底，共有116名年資9年以上的資深政務官於退休前離職，當中一人更擁有4個碩士學位和1個博士學位的。不過，不少AO離職後也會過檔其他機構 「搵真銀」，但邵現時仍處於「搵工中」階段。他說，希望能到國際機構或企業工作，實踐他對全球化的關注。但在這份dream job未出現之前，他正兼職於中大政治系教書，並做翻譯及教育培訓工作。邵提到，有僱主曾想聘請他，但知道他AO的月薪後便打消念頭，他表示，只要工作有 發揮，薪金不是最大考慮。
當初入政府，邵力競想「帶來改變」的宏願未達到，反而自己先被改變：「入到政府，他希望塑造到你一模一樣，三尖八角磨平晒佢。」他更形象化地解說， 有前輩勸告他AO穿衣之道是「西裝要深色，打呔不可以太花俏，最理想的效果是能merge into the crowd（融入群眾），在眾人中消失的」。
http://hk.news.yahoo.com/article/100905/4/k2bk.html
2010年9月18日星期六
2010年9月2日星期四
2010年8月22日星期日
Inception
很好看的一套片。
入場時已經聽到好多人說好難明, 我自己都覺得有少少唔明, 第時出dvd 要再看多一次。
套片題材很創新又特別, 天馬行空得來又有些現實。導演拍得很緊湊, 連觀眾想抖一抖的時間都沒有。故事主要圍繞真實/虛構, 在虛構社會入面, 你會去到你的perfect world , 咁你到底用你自己的時間來面對真實的殘酷, 還是不斷去發夢?
最多爭議Ending 究竟主角是返回現實還是留在夢中?
主角一直好後悔當天走的時候, 連仔女個樣都見唔到一面, 所以當是ending的時候, 他自己都急不及待去見仔女, 做了自己想做的事先, 唔再理自己是真實還是夢中, 其實真實還是夢中可能對他自己都已經唔重要!
*值得注意一點...係戲中有人講過圖騰是得圖騰主人自己知道他的重量, size, 有什麼特徵等等,所以其他人冒充唔到他的圖騰... 所以其實阿主角可能一早知自己是夢還是真實世界, 只是他已經放低,只理自己仔女。不過究竟是點.. 都是一個謎。
這套片子實在很讚,好久沒看過這麼好的電影了。
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